Kiinteistökaupan ennakkotarkastus

Huolellisesti tehty kiinteistökaupan ennakkotarkastus voi parhaimmillaan pelastaa ostajan vuosikausien homepiinalta. Aina edes asiantuntijoiden avustuksella tehty tarkastus ei kuitenkaan paljasta kaikkia piileviä virheitä; näitä surullisia esimerkkejä on oikeuskäytäntö pullollaan.

Tyypillinen hometaloasiakas ottaa minuun yhteyttä siinä vaiheessa, kun hän on havainnut ostamassaan talossa jotain epäilyttävää jonkin ajan kuluttua kaupanteon jälkeen. Ensimmäinen asia, jota ryhdyn selvittämään, on se, mitä ostaja tiesi tai mitä tämän olisi pitänyt tietää talosta ennen kaupantekoa. Kaikki puutteet eivät nimittäin ole oikeudellisia virheitä, jotka oikeuttaisivat hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Oikeudellisesti merkitykselliset laatuvirheet ovat sellaisia, jotka eivät olisi tulleet ostajan tietoon edes huolellisesti tehdyssä ennakkotarkastuksessa. Jos virhe olisi voitu havaita tekemällä kiinteistökaupan ennakkotarkastus kunnolla, ei ostajalla ole enää oikeutta esittää vaatimuksia asiassa.

Kuinka kiinteistökaupan ennakkotarkastus sitten tehdään tarpeeksi huolellisesti? Asiasta on annettu useita oikeuden ratkaisuja, joiden perusteella voidaan yleisesti todeta, että harkinta on aina tapauskohtaista – joissain tapauksissa ostajan on katsottu laiminlyöneen ennakkotarkastusvelvollisuutensa, kun taas toisissa vastaavissa tilanteissa ostajan vaatimukset ovat menestyneet. Hyvänä nyrkkisääntönä voidaan sanoa, että mitä vanhempi talo ja mitä vähemmän sitä on peruskorjattu, sitä perusteellisemmin ennakkotarkastus tulee tehdä.

Huolellisuus, jota yleensä voidaan odottaa

Kiinteistökaupan ennakkotarkastus tulee tehdä sitä huolellisemmin, mitä vanhemmasta talosta on kysymys.

Maakaaren esitöiden mukaan ostajan tulee tarkastaa kaupan kohde sellaisella huolellisuudella, jota yleensä voidaan odottaa arvokasta omaisuutta ostettaessa. Rakenteita ei tarvitse rikkoa, ja riittää, että tarkastus tehdään niihin paikkoihin, joihin on esteetön pääsy. Laki ei edellytä mittauksia tai ammattilaisen tekemiä tarkastuksia, eli ostajan oma silmämääräinen tarkastus on riittävä.

Viat, jotka ovat olleet ennakkotarkastuksen hetkellä näkyvillä, katsotaan pääsäännön mukaan tulleen ostajan tietoon ennen kaupantekoa. Näin siis myös siinä tapauksessa, ettei ostaja ole näitä vikoja tosiasiassa huomannut tai ymmärtänyt niiden merkitystä. Lain esitöiden mukaan ostaja vastaa itse omasta huolimattomuudestaan. Sellaisista virheistä ei voida toisin sanoen esittää vaatimuksia, jotka olisi voitu havaita huolellisesti tehdyssä ennakkotarkastuksessa.

Oikeuskäytäntöä ennakkotarkastusvelvollisuudesta

Vuonna 1952 rakennetun omakotitalon ostaja vaati useiden erilaisten virheiden johdosta hinnanalennusta. Oikeuden mukaan kaupan kohteessa oli silmämääräisesti havaittavissa saunan ikkunoiden ja oven lahovaurioita, jotka ostajan olisi tullut huolellisesti tehdyssä ennakkotarkastuksessa havaita. Ostaja oli menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi (HelHO 9.5.1995 S 93/935).

Hovioikeus totesi, että maanpinta vietti virheellisesti kohti rakennuksen sokkelia, mikä on mahdollistanut pintavesien valumisen kohti kellaria. Ostajan olisi tullut havaita maanpinnan virheellinen kaltevuus huolellisesti tehdyssä ennakkotarkastuksessa, minkä vuoksi ostajalla ei ole oikeutta vedota tältä osin virheeseen (Kouvolan hovioikeus 20.11.1996 S 96/105).

Katon kannatushirren kohdalla olevan höyrysulun katkeamisen pystyi näkemään, mikäli kohtaa osoitti taskulampulla. Katto oli niin korkealla, ettei virhettä pystynyt havaitsemaan normaalilla huolellisuudella tehdyssä ennakkotarkastuksessa. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan (THO 11.1.1996 S 95/750).

Pintapuolisesti tehty kiinteistökaupan ennakkotarkastus ei toisaalta vaikuta ostajan asemaan, mikäli vauriot eivät olisi olleet havaittavissa huolellisessakaan tarkastuksessa:

Kiinteistökaupan ennakkotarkastus oli tehty erittäin pikaisesti kiinteistönvälittäjän kiireen vuoksi. Ennakkotarkastuksessa ei havaittu mitään huolta herättävää, mutta kaupanteon jälkeen kohteessa paljastui lahottajasienen aiheuttama vaurio. Oikeus totesi, että ostaja oli tehnyt ennakkotarkastuksen erittäin pikaisesti, mutta toisaalta, lahottajasieni tai sienipöly ei olisi ollut nähtävillä edes tavanomaisessa tarkastuksessa. Näin ollen ostaja ei ollut menettänyt oikeuttaan esittää asiassa vaatimuksia (HelHO 20.4.1994 S 92/1583).

Selonottovelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa myös kaupankohteen ominaisuudet, kuten seuraava Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisu havainnollistaa:

Kaupan kohde, vuonna 1949 rakennettu rintamamiestalo, oli teknisen käyttöikänsä päässä. Kohde oli ollut asumattomana noin neljä vuotta. Myyjänä oli kuolinpesä, jonka osakkaista kukaan ei tuntenut kaupan kohdetta niin hyvin, että olisi voinut kertoa talosta ostajille ennen kaupantekoa. Näissä olosuhteissa ostajilta vaadittiin erityisen korostunutta selonottovelvollisuutta. Tapauksen ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, koska he olivat tehneet olosuhteet huomioon ottaen ennakkotarkastuksen huolimattomasti (I-SHO 25.8.2016 512).

Jos kiinteistökaupan ennakkotarkastus ei ole mahdollinen

Maakaaren esitöiden mukaan rakennus tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy (HE 1994:120, s. 56). Erityisesti kulku alapohjaan on usein vaivalloista, tai rakenteita rikkomatta mahdotonta. Oikeuskäytännössä onkin katsottu, ettei alapohjan tutkiminen näissä tilanteissa sisälly tavanomaiseen tarkastusvelvollisuuteen:

Hovioikeus katsoi, että rakennuksen alapohjan alle ei ole kaupantekohetkellä ollut pääsyä eikä alapohjan kuntoa ole myöskään voinut tarkastaa pienistä tuuletusaukoista tai -putkista. Alapohjan lahovaurioita ei ole siten voinut havaita tavanomaisella huolellisuudella tehdyssä ennakkotarkastuksessa (HelHO 18.1.1996 S 93/2836).

Ostajat olivat asuneet talossa kolme viikkoa koemielessä ennen kaupantekoa. Rakennuksen kivijalka on ollut vuorattuna levyillä, minkä vuoksi alapohjaa ei ole voinut tarkastaa ilman vuorauksen purkamista. Ostajilla ei ole ollut velvollisuutta purkaa rakenteita, minkä vuoksi heillä on ollut oikeus esittää vaatimuksia alapohjan lahovaurioiden vuoksi (RHO 13.6.1995 S 93/417).

Kaupankohde oli vuonna 1979 valmistunut omakotitalo. Ennakkotarkastuksessa talo oli kuitenkin asuttu ja kalustettu, eikä ostaja voinut tavanomaista huolellisuutta noudattamallakaan havaita lattian kaltevuutta. (KKO:1992:51).

Omakotitalon yläpohjan ja vesikaton välisessä tilassa oli todettu vesivahinkoja sekä home- ja lahovaurioita. Ennakkotarkastuksen aikana ullakkotilan luukuista toinen oli ollut naulattu kiinni, ja toinen oli sijainnut ahtaan säilytystilan katossa. KKO katsoi, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet velvollisuuttaan tarkastaa taloa ennen kauppaa (KKO 1984 II 193).

Seuraavassa tapauksessa ullakkotiloihin olisi päässyt rakenteita rikkomatta, mutta oikeus antoi merkitystä ullakolle menemisen vaikeuteen:

Talon ullakkotiloissa oli ilmennyt homevaurio kaupanteon jälkeen. Talon ullakolle johtavalle luukulle oli päässyt varaston katon kautta. Luukusta mahtui teoriassa sisään, mutta luukusta kulkeminen oli mm. yläpohjan villoituksen vuoksi vaikeaa. Ostaja oli kuitenkin kurkistanut luukusta ullakkotiloihin ennakkotarkastuksen yhteydessä. Ullakolla ei ollut valaistusta, eikä ostaja ollut havainnut homevaurioita. Oikeuden mukaan ostaja ei ollut laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan jättämällä menemättä ullakkotiloihin reitin vaikeakulkuisuuden vuoksi (VaaHO 21.11.1997 S 97/171).

Epäilyksiä aiheuttavat vauriot

Jos tavanomaisessa tarkastuksessa on havaittavissa jotain epäilyttävää, kuten kosteuden jälkiä seinissä, tulee ostajan ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin. Tällöin olosuhteet voivat edellyttää asiantuntija-apua tai vaurion tutkimista rakenteita rikkovin menetelmin.

Tyypillisin tilanne lienee sellainen, jossa kuntotarkastusraporttiin on kirjattu viite vauriosta, jonka syytä tai laajuutta ei ole voitu aistinvaraisessa kuntotarkastuksessa selvittää. Tällaisessa tilanteessa ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen myöhemmin, mikäli tarkempia tutkimuksia ei tehdä.

Kuntotarkastusraportin mukaan kaupan kohteessa oli havaittu laajoja epäilyksiä herättäviä seikkoja: maan pinta vietti rakennusta päin, myyjän antamien tietojen mukaan kohteessa ei ollut salaojitusta lainkaan, ulkoverhouksessa havaittiin lahovaurioita, eikä tuulettuvassa alapohjassa ollut tuuletusluukkuja lainkaan. Kuntotarkastaja oli kehottanut selvittämään mm. lahovaurioiden aiheuttajaa tarkemmin. Lisäselvityksiä ei oltu tehty, ja kaupanteon jälkeen ostajat havaitsivat kohteen alapohjassa mittavia vaurioita. Lisäksi paljastui, että alapohja ei ollut tuulettuva, vaan maanvarainen betonilaatta. Korkeimman oikeuden mukaan ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Asiassa oli ollut erityinen syy ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin alapohjan kunnon selvittämiseksi, jossa yhteydessä alapohjaratkaisukin olisi selvinnyt. Ostaja oli laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa (KKO 2019:16).

Ennen kauppaa suoritetussa kosteusmittauksessa on havaittu kylpyhuoneen puurakenteisen seinän turpoamista. Mittausten mukaan pullistunut kohta on kuitenkin ollut kuiva. Kosteusmittaaja on suositellut asian selvittämistä tarkemmin rakenteita avaamalla. Oikeuden mukaan kysymyksessä on ollut epäilystä herättävä seikka, joka olisi antanut aihetta tutkimuksen tekemiselle. Ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi (THO 16.10.2000 S 99/1117).

Kaupan kohde oli vuonna 1952 rakennettu omakotitalo. Ostajan poika oli havainnut ennen kaupantekoa talon alakerrassa jälkiä vesivuodoista. Oikeuden mukaan ostajan olisi pitänyt selvittää mahdollinen kosteusvaurio tarkemmin, erityisesti huomioiden, että kaupan kohde oli niin vanha. Ostaja ei ollut täyttänyt selonottovelvollisuuttaan (HelHO 9.5.1995 S 93 /935).

Muut epäilyttävät seikat

Kuntotarkastusraportteihin kirjataan usein yleisluonteisia mainintoja riskirakenteista. Riskirakenteilla tarkoitetaan rakentamisajalle tyypillisiä ratkaisuja, joiden on myöhemmin todettu vaurioituvan herkästi. Pelkkä maininta riskirakenteesta tai muista riskitekijöistä, ilman tosiasiallista havaintoa vaurioista, ei yleensä ole yksin aiheuttanut ostajalle velvollisuutta ryhtyä erityisiin tutkimuksiin. Harkinta tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Seuraavan ratkaisun mukaan maininta riskitekijästä ei aiheuttanut ostajalle velvollisuutta ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin:

Yläpohjatilaa ei ollut mahdollista tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Kuntotarkastuksessa oli kuitenkin todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Katon vuotamista ei kuitenkaan havaittu tai epäilty. KKO:n mukaan ostajalla ei ollut erityistä syytä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi, eikä ostaja siten ollut laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan (KKO 2009:31).

Homeen haju ei ainakaan vuonna 1997 ollut sellainen erityinen seikka, jota ostajan olisi tullut pitää epäilyttävänä:

Rakennuksessa oli ollut kaupantekohetkellä ummehtunut haju. Myöhemmin ilmeni, että talossa oli huomattavat laho- ja homevauriot lattiarakenteissa ja seinien alaosissa miltei koko rakennuksen laajuudelta. Oikeus katsoi, että vanhoissa rakennuksissa on usein niille ominainen kostea ja ummehtunutkin haju, varsinkin, jos rakennus on ollut jonkin aikaa käyttämättömänä ja siinä on vanhaa irtaimistoa. Lisäksi oikeus katsoi, että tavallisen ihmisen on erikseen vaikea tunnistaa homeen hajua. Kun talossa ei ollut ulkoisia merkkejä kosteusvauriosta, ei ostajan katsottu voivan pelkän hajun perusteella epäillä kantavien rakenteiden laajamittaista pilaantumista. Oikeus katsoi, että kosteus- ja homevaurioita ei ole voitu havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa eivätkä ostajat ole siten laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan (HelHO 24.7.1997 S 96/558).

Tietoisuus ummehtuneen hajun yhteydestä homevaurioihin on lisääntynyt huomattavasti 90-lukuun verrattuna, minkä vuoksi oikeus saattaisi hyvin päätyä tänä päivänä erilaiseen lopputulokseen.

Ostajan tiedoilla ja taidoilla on merkitystä

Ostajan tosiasiallisilla tiedoilla on merkitystä sen kannalta, mitä tämän on täytynyt käsittää kaupan kohteesta ennakkotarkastuksessa. Rakennusalan ammattilaisen ennakkotarkastusvelvollisuus voi olla muita ostajia laajempi silloin, kun epäilystä herättävät seikat kuuluvat hänen erityisosaamisen piiriin.

Oikeuden mukaan ostajien olisi normaalilla huolellisuudella toimitetussa tarkastuksessa tullut havaita, että talon katolla ei ole harjakorkeuteen vietyjä poistoilmahormeja, kun he muuten ovat tehneet havaintoja katon kunnosta. Oikeus antoi asiassa erityistä painoarvoa sille, että toinen ostajista on ollut LVI-asentaja. Ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota ilmastoinnin puutteelliseen rakentamiseen virheenä (THO 3.9.1997 S 97/87).

Kattorakenteissa olevat rakennusvirheet ovat voineet olla näkyvissä jo kaupan tekemisen aikaan siten, että räystään alla on voinut olla härmittymää ja hirret ovat voineet olla tummia. Oikeuden mukaan tämä ei välttämättä herätä maallikossa epäilyjä minkään vian olemassaolosta. Nuohoojaa ei voi pitää rakennusalan ammattilaisena, jonka pitäisi ymmärtää vähäisen härmittymän tai vähäisen tummuuden merkitys. Ostajat eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan (THO 11.1996 S 95/750).